8月全国土地市场成交规模环比持续降低，一、二线城市仅无锡完成集中土拍

本月观点

数据快报

8月全国土地成交量环比持续下降，一线城市土地楼面价环比上涨；一线城市土地成交面积小，仅少量商办用地成交，上海两块商办地块以溢价率45%以上成交，且区域位置较好楼面价较高，带动一线城市楼面价环比增长明显；二线城市仅无锡完成集中土拍，本月楼面均价同比大幅下跌；三四五线城市成交建筑面积下降较一二线城市缓慢，成交楼面价波动较小，同比小幅增长。

▲成交地块：指成交时间在当月的地块

数据说明：本报告为6月份数据，采用2021年6月12日系统更新数据（下同）。①住宅：包含纯住宅及含有住宅的综合性用地；②商业办公：包含商业、商服、旅游业、金融保险用地；③工业：包含工业和仓储；④公建及市政（本报告未提及）：包含文化、体育、娱乐、机关、科研、*、医疗、设计用地、市政公用设施、绿化用地

热点政策汇总

8月，住建部对城市更新提出相应管理，将重心放在“控制大拆大建问题“；多城市推出土地竞拍相应规则，东莞要求房地产开发企业出资比例不能低于50%，金华新购买的住宅需满3年后可上市交易，惠州提出商品住房需一次性公开全部房源，义乌对部分购房人支持自住需求，北京发布白皮书对房地联动和建筑质量提出相应规定，大连严控住宅用地出让溢价率，银川对部分区域增加土地供应数量，温州建立房价地价联动机制、实施摇号购房方式。

▶     住建部：严控大规模拆除，保持老城格局尺度和特色风貌

8月30日，住房和城乡建设部发布的《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》要求，实施城市更新行动要顺应城市发展，尊重人民群众意见，以保留利用提升为主，加强修缮改造；除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2；不破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，不修大马路、建大广场。

▶     东莞：稳控住宅用地出让价格和住房限购措施，加强房地产金融和二手住宅价格监管

8月2日，东莞市住房和城乡建设局发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》要求，优化土地竞拍规则，实行以“限地价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式；非房地产开发企业不得参加住宅用地（含商住用地）竞买，企业联合体参加竞买的，房地产开发企业出资比例不得低于50%；须符合本市住房限购政策要求，暂停向个体工商户销售商品住房；加强房地产联动监管和税收监管，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

▶     金华：优化土地供应并实行住宅限售，加强二手住宅及金融监管

8月2日，金华市住房和城乡建设局发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》提出，优化“限房价、控地价、提品质”的住宅用地出让竞拍规则；凡在金华市区新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易；对购房意向登记人数大于当期批准销售房源数的新上市项目，采用公证摇号方式确定选房顺序；强化购地资金来源审查，确保竞买企业购地资金依法合规。

▶     惠州：完善房价地价联动机制，严格房地产开发资金监管和销售政策

8月9日，惠州市住房和城乡建设局发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展通知》指出，优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竟配建、竞品质”等出让方式；商品房项目在取得预售许可后10日内须一次性公开全部房源，总建筑面积在5万平方米以下的须一次性申请，总建筑面积在5万平方米（含本数）以上申请的，每批次的建筑面积不低于3万平方米（尾盘除外）；半年内成交平均折扣率低于95折的，对未推售房源备案价格进行调降。

▶     义乌：制定新建商品住宅房价、地价联审备案规则，支持自住需求

8月10日，义乌市房地产市场平稳发展领导小组办公室发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》提出，加大土地供应量，即使公布年度出让计划，扩大热点区域土地的供应；采取公证摇号排序选房的销售方式；优先满足以下三类人员或家庭（下称优先户）：一是取得货币化安置凭证的购房人，二是享有人才补助资格且自2010年1月1日起未购买过市域范围内商品住宅的人才，三是自2010年1月1日起未购买过市域范围内商品住宅的本地户籍居民家庭（夫妻双方及未成年子女或年满18周岁的未婚人士，不含离异未满36个月的单身人士），优先户的优先资格仅限一次。

▶     大连：严格限制住宅用地出让溢价率，加强供应力度和竟配建监管

8月13日，大连市人民政府办公室发布的《关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》要求，加强住宅用地出让价格管控，结合区域和地块实际，采用“限定*高溢价率、达到*高溢价率摇号”“达到*高溢价率后转为竟配建政策性住房面积”等竞价方式，防止高地价推高市场预期；各房地产开发企业竟配建的政策性住房产权归政府，在完成项目竣工备案后，将产权与管理权补偿移交给市政府委托的专营机构接受管理，竟配建的政策性住房部分不计入商品住房开发建设成本。

▶     北京：推动房地产市场平稳健康和建筑业高质量发展

8月10日，北京市住房和城乡建设委员会发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书》表示，构建“房地联动、一地一策”机制，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主题的住房保障系统，多渠道筹集公租房房源，增加保障性租赁住房有效供给，不断完善共有产权住房制度；推进核心区平房（院落）申请式退租和保护性修缮、恢复性修建，以街区保护更新方式多途径推动老城平房区改善；推动智能建造和建筑工业化协同发展，健全建筑业工业化、数字化、智能化发展的体制机制。

▶     银川：杜绝抬高房价行为，建立和完善房地联动调控机制，加大住宅用地供应

8月23日，银川市住房和城乡建设局发布的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》提出，杜绝以赠送面积或其他形式抬高房价行为，严格执行“一房一价”备案制度，综合测算新楼盘入市价格；优化“限房价、控地价、提品质”住宅用地出让竞拍规则，严格管控土地溢价率；加大住宅用地供应、存量土地“挖潜盘活”，重点增加西夏区、兴庆区等区域商品住宅用地土地供应数量；调整差别化住房信贷政策，二套房首付比例由不低于40%调高至不低于50%。

▶     温州：建立房价地价联动机制，坚持公开公正统一公证摇号标准

8月23日，温州市城乡住房工作协调委员会办公室发布的《关于进一步加强商品住宅销售管理的通知》表明，通过“限房价、竞地价”、“限房价、限溢价、竞地价”等房价地价联动措施，合理确定土拍起拍价；对项目当期参加摇号的人数和开盘房源套数比例达到2：1及以上的楼盘，必须采取公证机构主持的公开摇号方式。

全国各类土地市场市场情况

全国土地总体供应情况—月度

全国土地供应情况同上月比成上升趋势。8月全国土地供应建筑面积45427.7万平米，环比小幅上涨14.7%，同比减少4.3%。

全国土地总体成交情况—月度

8月土地市场成交规模环比持续降低。本月土地市场整体成交规模为27398万平米，较上月下降6.7%；成交均价持续下跌，本月土地成交楼面价为1197元/平米，环比下跌8.6%。

住宅用地成交情况-一线城市

8月一线城市土地市场供应量增长，无成交量。本月土地供应规模为493.10万平米，来源于广州和北京公告的第二批集中出让信息，广州本次挂牌48宗地块，北京挂牌43宗地块。

住宅用地成交情况-二线城市

8月二线城市住宅用地市场供应规模大幅增长，成交规模持续走低，楼面均价持续下降。本月二线城市供应面积为6111.55万平米，环比上升36%；成交宅地建筑面积693.12万平米，因仅有一城完成第二批集中土拍结束，成交量环比回落27%，楼面价降至3238元/平米。

住宅用地成交情况-三四五线城市

8月三四五线城市宅地供应规模小幅上涨，市场整体交易活跃度呈下降趋势，价格小幅回落。三四五线城市宅地供应建筑面积13665.13万平米，环比上涨18.5%，同比下跌23.8%，成交建筑面积为8443.01万平米 ，环比下降11.9%，同比下跌28.3%，楼面价因区域性影响回落至2626元/平米。

商办用地成交情况-一线城市

8月一线城市商办用地供应规模下降，成交规模明显增长；本月供应量为47.18万平米，成交大幅上升至126.06万平米，环比上升颇为明显，楼面均价受区域性影响回落至7776元/平米。

商办用地成交情况-二线城市

8月二线城市商办供应规模小幅回落，成交规模持续下降，成交价格持续走高。本月二线城市的商办用地供应规模为564万平米，环比下跌14.9%，成交受连续三月供应规模缩减的影响，本月成交面积下降至295.79万平米，环比下跌28.7%；成交楼面均价上升至2461元/平米。

商办用地成交情况-三四五线城市

8月三四五线城市商办用地供应规模增加，成交规模波动小，楼面均价持续下跌。本月三四五线城市商办用地供应建筑面积4078.51万平米，环比上升14.19%，成交建筑面积2560.72万平米，环比下跌1.11%，本月成交楼面价940元/平米，环比下降10.2%。

全国各类土地溢价率走势

住宅用地溢价率（月度）

8月全国城市中，一线城市宅地无溢价率；二线城市宅地成交溢价率回落至10.34%；三四五线城市溢价率降低至8.71%，全国住宅用地溢价率均下降明显，市场热度得到有效控制。

商办用地溢价率（月度）

8月全国城市中，本月一线城市商办用地溢价率持续回落至0.7%；二线城市平均溢价率下降至1.65%，三四五线城市商办用地溢价率小幅上涨，为7.27%。

上市房企拿地排行榜

8月上市房企拿地金额与面积TOP20排行榜

本月上市房企拿地TOP20排行榜中，碧桂园以102.52亿元的拿地金额在拿地金额中排名第一，铁建股份以300.45万平米的拿地建面在拿地面积榜排名第一；TOP20房企合计拿地金额759.68亿元，合计拿地建面1595.26万平米。

1-8月上市房企累计拿地金额与面积TOP20排行榜

1-8月累计上市房企拿地TOP20排行榜中，保利发展以1683.90亿元的拿地金额排名金额榜第一，碧桂园以2787.87万平米的拿地面积在面积榜排名第一；TOP20房企合计拿地金额14545.57亿元，合计拿地建面18077.89万平米。

两集中土拍情况

8月发布集中出让公告的城市

截止8月31日，很多城市未在计划时间内实施第二批住宅集中供地，多个城市发布延期供应时间、终止供地或还未发布供地公告，其中多个城市进行了土拍规则的调整和改变；通过降低溢价率，更改竞自持规则，防止禁马甲和使用非法购地资金购买土地，达成政策优化的效果。

8月完成宅地集中出让的城市

8月，因调整土拍规则多城延期出让时间，仅有无锡一城本月完成集中出让，从集中供地公告的发布情况来看，9月将迎来多城第二批集中出让。

来源：同策研究院

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